Nova lei dos Condomínios

Prevê alterações tanto nas assembleias de condomínios como nas responsabilidades dos próprios administradores. ~ Além disso, revê ainda o regime da propriedade horizontal.

03 mar 2022 min de leitura

Atualmente, morar num condomínio exige que sejam respeitadas uma série de normas, com a entrada em vigor da lei n.º8/202 já em abril, que altera as assembleias de condomínios, dispondo de novas formas de funcionar, além de os administradores terem também novos poderes e obrigações.

Por outro lado, também os condóminos passam a ter algumas obrigações perante o administrador que não existem na lei atualmente em vigor.

Deve-se ter em atenção estas novas alterações, uma vez que o desrespeito das leis e regras do condomínio pode mesmo resultar em penalizações ou, nos casos mais graves, em processos judiciais.

Para que isso não aconteça, é importante compreender as leis em vigor em Portugal. Afinal, os condóminos beneficiam de direitos, no entanto, também estão vinculados ao cumprimento de deveres.

Condomínio: Nova lei
As mudanças, revendo o regime da propriedade horizontal e alterando o Código Civil, incluem tanto o funcionamento dos condomínios, atribuindo novas responsabilidades ao administrador do condomínio e a possibilidade de efetuar assembleias não presenciais, como também adicionam documentos relevantes.

Neste sentido, é reforçada a obrigatoriedade da existência de uma declaração de encargos com o condomínio e eventuais dívidas a ser demonstradas na escritura de venda ou doação de imóveis.

Por outro lado, os condóminos têm a obrigação de continuar os seus dados atualizados, tal como de informar sobre a eventual venda da respetiva fração.

Administradores de condomínio: Mais poderes e obrigações
Relativamente a esta questão, desde logo, destaca-se a obrigatoriedade de haver um administrador do condomínio em prédios em propriedade horizontal.

O administrador é eleito em assembleia-geral de condóminos por um ano, continuando em funções até que seja eleito o seu sucessor. Pode ser um condómino do prédio ou uma pessoa, ou ainda uma empresa externa, dependendo apenas da decisão da assembleia.

Da mesma forma, é a assembleia que aprova a remuneração do administrador. Nada impede que se a administração for feita por um dos condóminos este seja remunerado.

Esta remuneração pode ser monetária ou, por exemplo, pode ser mediante a isenção de pagamento do condomínio, cabendo assim à assembleia decidir.

Administradores de condomínio: Atuais funções
No âmbito da atual lei do condomínio é da responsabilidade do administrador:

Convocar a assembleia dos condóminos;
Executar as deliberações da assembleia;
Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio das partes comuns e de cada de cada fração;
Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano e prestar contas à assembleia;
Cobrar aos condomínios as quotas do condomínio, bem como a sua quota-parte de todas as despesas aprovadas;
Assegurar a conservação dos bens comuns;
Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas, em ações contra algum dos condóminos por falta de pagamento ou em ações interpostas contra condóminos;
Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.

Administradores de condomínio: Novas funções
Com a entrada em vigor da nova lei do condomínio, passam a ser da responsabilidade do administrador (artigo 1436.º do Código Civil), os seguintes contextos:

Verificar a existência do fundo comum de reserva;
Exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas (incluindo juros e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia);
Executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis;
Informar os condóminos por escrito ou por correio eletrónico sempre que o condomínio for citado ou notificado em processo judicial e da sua evolução (pelo menos, semestralmente);
Apresentação de três orçamentos diferentes para a execução de obras de conservação extraordinária ou inovação para deliberação;
Emitir a pedido do condómino, uma declaração escrita em nome do condomínio na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor. Tem de emitir no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração. Esta declaração é obrigatória em escrituras de venda, doação ou se contraiam encargos sobre as frações em causa.

Administradores de condomínio: Sanções
Ao abrigo da nova lei, o administrador de condomínio que não cumprir e respeitar as funções estabelecidas na lei, ou outras que lhe sejam atribuídas em assembleia de condomínio, é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.

Se se provar que praticou irregularidades ou agiu com negligência, pode ser exonerado por um tribunal após requerimento de qualquer condómino.

Condomínio: Novas obrigações dos condóminos
Nos termos da Lei 8/2022, os condóminos têm o dever de informar o administrador sobre:

Número de contribuinte, morada, contactos telefónico, endereço de correio eletrónico;
Atualização destes elementos em caso de alteração;
Em caso de venda, comunicar a mesma por correio registado no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário da fração. Se falhar esta comunicação, vai ter suportar as despesas necessárias à identificação do novo proprietário, bem como os encargos suportados com o atraso no pagamento dos encargos que se vençam após a venda.

Condomínio: Dívidas
Uma das principais alterações introduzidas pela nova lei, diz respeito à responsabilidade por dívidas ao condomínio. Bem como à maneira como este tipo de responsabilidade se mede quando chega o momento de venda das frações autónomas.

De uma forma geral, a lei diz que a responsabilidade pelas dívidas ao condomínio deve ser aferida em função do momento em que a dívida deveria ter sido liquidada.

Contudo, o adquirente da fração autónoma só fica responsável por qualquer dívida vencida à data anterior à da aquisição, caso declare na escritura ou no documento particular autenticado, que prescinde da declaração do administrador.

Ou seja, a nova lei prevê que os montantes constituam encargos do condomínio (independentemente da sua natureza), que vençam na data posterior à transmissão da fração, são da responsabilidade do novo proprietário.

Condomínio: Despesas
Com o objetivo de pôr fim a algumas questões relacionadas com a responsabilidade das despesas relacionadas com o condomínio, a nova lei prevê que:

as despesas necessárias à conservação das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações;
as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem (consoante a disposição do regulamento de condomínio, que representem a maioria do valor total do prédio), ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção ao respetivo usufruto – desde que devidamente justificados e especificados os critérios que determinam a sua imputação.

Para além disto, é importante ainda referir que em relação aos pátios e varandas de uso exclusivo de um condómino, também existem alterações.

Ou seja, quando o estado de conservação destas áreas afete o estado de conservação da partes comuns do prédio, o condómino suporta apenas o valor das respetivas despesas de reparação na proporção do valor da sua fração.

O que significa que, o condomínio fica responsável por suportar as despesas que digam respeito à conservação dos pátios e varandas de uso exclusivo de um condómino. Com exceção dos casos em que tais despesas decorram de uma conduta imputável ao condómino (como nos casos de obras não autorizadas).

Assembleias de condomínio: Novas regras
Outra das alterações com a nova lei enquadram-se no funcionamento das assembleias de condomínio.

Podem realizar-se até 31 de março
A lei atual impunha que as assembleias de condóminos deveriam reunir na primeira quinzena de janeiro. Contudo, com a nova lei, apesar de a título excecional, a assembleia de condóminos pode efetuar-se até ao final do primeiro trimestre de cada ano, desde que esteja previsto no regulamento do condomínio. Isto é, deliberado em assembleia pela maioria, no âmbito do artigo 1431.º.

Convocatória pode ser feita por correio eletrónico
A convocatória para a assembleia, conforme a lei do condomínio ainda em vigor, tem de ser feita por carta registada enviada com 10 dias úteis de antecedência. Ou pode ser entregue pessoalmente mediante a assinatura de recibo de receção.

A partir de abril, a convocatória pode passar a ser feita por correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos efetuada anteriormente. A manifestação de vontade tem de ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. Ao receber a convocatória, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail, no âmbito do artigo 1432.º.

Segunda assembleia pode realizar-se 30 minutos depois da primeira
A nova lei vem determinar cabalmente esta dúvida que tem levantado questões em tribunal, podendo mesmo levar a impugnação de decisões da assembleia.

Assim, e nos termos do artigo 1432.º, a segunda reunião de condóminos pode efetuar-se no mesmo local da inicial, 30 minutos após a primeira convocatória. Deste modo, se numa assembleia marcada para as 21h00 não comparecerem condóminos suficientes para a sua realização, a é possível estes reunirem-se às 21h30, desde que o número de condóminos presentes represente, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

Assembleia de condomínio pode realizar-se por videoconferência
Por determinação da administração do condomínio ou a pedido da maioria dos condóminos, a assembleia pode ser feita por videoconferência. Contudo, se algum dos condóminos não tiver condições para participar por videoconferência tem de avisar a administração do condomínio que deverá garantir-lhe os meios necessários. Se tal não for possível, a assembleia não poder ter lugar à distância.

Ata pode ser assinada por assinatura eletrónica
Para além da assinatura manuscrita, passa também a ser válida a assinatura eletrónica da ata. Ambas podem ser feitas sobre o documento original ou sobre o documento digital que já tenha outras assinaturas.

É também considerada como válida a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico para a administração, declarando concordar com o conteúdo da ata remetida pela mesma via. Esta declaração deve ser anexada ao documento original da ata.

Propriedade horizontal: Venda
Além da nova lei alterar a vida dos condomínios, também altera as transações imobiliárias.

De facto, todas as vendas de casas passam agora a ter de incluir uma declaração do proprietário relativa ao condomínio. Desta forma é possível realizar a escritura (à semelhança do que acontece com o certificado energético).

Se até agora a lei referia que o título constitutivo da propriedade horizontal só podia ser alterado quando existisse o acordo de todos os condóminos, a nova lei veio estabelecer a possibilidade de tal sempre que:

os votos representativos dos condóminos que não consintam na alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal sejam inferiores a 1/10 do capital investido;
a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam.

Quando não houver acordo entre estes condóminos, poderá ser resolvida a questão em tribunal.

A partir do dia 10 de abril, encontra-se obrigado a requerer ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor, especificando:

a sua natureza;
os respetivos montantes;
os prazos de pagamento.

Além disto, nesta mesma declaração deverá constar ainda (no caso de existirem) as dívidas existentes relativas à fração autónoma que será alienada, especificando os seguintes aspetos:

a respetiva natureza;
os montantes;
as datas de constituição e vencimento.

Importa ainda referir que esta declaração deve ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração, sendo a sua apresentação obrigatória.

Fonte: Supercasa | Noticias

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